Pekka Lehtinen, Museovirasto

Hyvässä hoidossa

Valtio omistaa suuren joukon eri-ikäisiä ja -kokoisia kiinteistöjä eri puolilla maata. Ne edustavat eri tehtäviin erikoistuneita rakennus- ja ympäristötyyppejä, jotka suurelta osin on toteutettu
valtakunnallisina rakentamisohjelmina. Valtion organisaatiot ovat toteuttaneet rakennuksia oman aikansa ja käytettävissään olleen tekniikan mukaisesti. Valtaosa valtion nykyisestä toiminnasta tapahtuu näistä rakennuksista käsin.

Käytössä oleva, pitkän ajan kuluessa syntynyt rakennuskanta kertoo valtion toiminnan jatkuvuudesta – myös rakentajana ja kiinteistönhoitajana. Valtion rakennusperinnön pitkällä linjalla on vahva rooli kulttuuriympäristössämme.

Kiinteistövarallisuus on valtiolle moniulotteinen voimavara, jonka hallitseminen ja hoitaminen on strateginen kysymys. Kaikenikäisten valtion rakennusten ja ympäristöjen hoidon suunnittelun on kurotettava pitkälle tulevaisuuteen. Kohteiden hyvä tuntemus ja historian tiedostaminen antaa tarvittavia eväitä aikajänteen haltuun ottamiseen. Valtion kiinteistöomistuksen hoidon rakenteiden ja menettelytapojen on sovittava nimenomaan valtion tarpeisiin ja sen rakennuskulttuurin erityispiirteisiin. Valtion kokonaisetua tulee ajaa samallakertaa sekä laajojen valtakunnallisten kokonaisuuksien että yksittäisten toimintojen ja kohteiden näkökulmasta. Sen suunnittelu vaatii punnittuja motiiveja, näkemystä, tilannetajua ja osaamista. Hallinta puolestaan kysyy kiinteistöomaisuuden hoidolta pitkäjänteisyyttä.

Nuoruutensa vuoksi suuri osa valtiolle rakennetusta elää ”vaaran vuosia”. Arkkitehtuuriin kuuluvia teknisiä ratkaisuja ei vielä yleisesti mielletä historiallisiksi erityispiirteiksi. Sisäministeriön rakennus valtioneuvoston lisärakennuskorttelissa Helsingissä. Kuva: Pekka Lehtinen, Museovirasto.

Käyttörakennuksia

Samoja rakennuksia ja tiloja käytetään eri aikoina vaihtelevin tavoin. Valtion tehtävät ja työtavat muuttuvat ajan mittaan. Valtiota jo pitkään palvelleet rakennukset tulevat silti pysymään käytössä. Niiden pitkäjänteisessä hoidossa keskeinen haaste on yhdistää arkkitehtuurin arvojen pitkäaikainen säilyminen kunkin ajankohdan ohimeneviin käyttötarpeisiin. Vaikka rakennus säilyy pitkään samassa käytössä, siihen kohdistuu muutospaineita, kun käytön tarpeet muuttuvat vuosikymmenten mittaan. Vanhat tavat käyttää tiloja eivät aina sovi uusiin työn tekemisen tapoihin ja ihanteisiin. Rakennusta voidaan myös haluta varustella ja muuttaa uusien teknologioiden saamiseksi työskentelyn ja talotekniikan käyttöön.

Joskus käytön vaatimustaso muuttuu niin paljon, että rakennus ei ole kohtuullisesti muokattavissa siihen sopivaksi ja tarkoitusta varten päädytään hankkimaan tilat toisaalta. Vapaaksi jääneeseen rakennukseen on etsittävä paremmin sopiva käyttötarkoitus.

Valtion rakennuksen hoidossa tulee kyetä katsomaan kauas ja tähdätä kohteen pitkään ikään. Rakennusta on tarpeellisissa korjauksissa ja muutoksissa säästettävä turhalta kulutukselta. Rakennukseen sopiva, pitkäkestoinen käyttötarkoitus on terve perusta pitkäjänteiselle hoidolle. Käytön ja rakennuksen yhteensopivuutta voidaan vaalia pitämällä rakennus hyvässä kunnossa ja huolehtimalla käytön sopeutumisesta tiloihin.

Kestävä hoito

Valtiolla on erinomaiset edellytykset toimia esikuvallisesti, vastuullisena ja suunnitelmallisena kiinteistönomistajana. ⁽¹⁾ Valtion rakennuksella on ympäristössään näkyvä asema. Rakennusta ja sen hoitoa arvioidaan omistajansa toimintatapojen ja arvojen edustajana. Omalla toiminnallaan valtio voi näyttää suuntaa julkisen ympäristön hoidolle ja kehitykselle.

Valtio on monin tavoin sitoutunut kestävän kehityksen ⁽²⁾ edistämiseen. Aikojen kuluessa kehittynyt kiinteistövarallisuus on siinäkin suhteessa valtiolle merkittävä voimavara. Uusien ja muuttuvien tilatarpeiden ratkaiseminen jo olemassa olevin rakennuksin säästää luonnonvaroja, inhimillisiä ponnistuksia, rahaa ja aikaa. Rakennettua ympäristöä säästävä toimintatapa tukee myös kulttuurista jatkuvuutta.

Rakennettu ympäristö on kulttuuriperintöä, jota hoitamalla vaikutamme olennaisesti sekä oman aikamme että tulevaisuuden elämän edellytyksiin ja laatuun. Kestävyysnäkökulmasta kiinteistöjen
hoidon on oltava rakennettua ympäristöä ja luonnonvaroja säästävää.

Yksittäisen rakennetun ympäristökokonaisuuden tai rakennuksen tasolla hoito on järjestettävissä kestävälle perustalle, johon kuuluvat kohteen tuntemus sekä sen arkkitehtuurin konkreettinen vaaliminen.

Kiinteistöhallinnan strateginen suunnittelu

Valtion päämäärä kiinteistövarallisuutensa suhteen on omaisuuden ”hallinta ja hoitaminen tehokkaalla ja tuottavalla ja valtion kokonaisedun varmistavalla tavalla nykyisissä ja myös muuttuvissa olosuhteissa.” ⁽³⁾ Vallitsevan linjauksen mukaisesti valtion kiinteistöhallinnassa kiinteistö luokitellaan strategiseksi, jos valtion on välttämätöntä omistaa se tehtäviensä hoitamisen kannalta tai omaisuuden luonteen vuoksi. Muu kiinteistövarallisuus luetaan ei-strategiseksi.

Strategisella luokituksella on käytännön merkitystä yksittäistä kiinteistöä koskevassa päätöksenteossa ainakin kun:

Valtion tehtävät ja niihin perustuvat käyttötarpeet muuttuvat. Näkemyksen valtion omistuksen luonteesta ja merkityksestä on samalla voitava kehittyä. Kehityksen on kuitenkin oltava johdonmukaista, sillä vaikutukset ulottuvat mittavina myös hyvin pitkille aikaväleille. Valtion kokonaisedun harkinta vaatii kokonaisvaltaista ja pitkäjänteistä tarkastelua. Käytännössä kukin kiinteistöhaltijavirasto huolehtii hallitsemansa omistuksen luokittelusta, samoin kiinteistöjensä rekisteristä. Strategisen näkemyksen seurantaan ja kehittämiseen tarvittaisiin kattava, strategisia valintoja dokumentoiva ja perusteleva tietopohja. Eri kiinteistöhaltijoidenrekisterien tulisi muodostaa yhtenäinen ja ajantasainen kokonaisuus. Eri kohteiden tietojen yhteismitallisuus ja tiedon ajantasaisuus olisivat tällaisen rekisterikokonaisuuden keskeisiä laatutekijöitä, etenkin kun valtion kiinteistöt muodostavat laajan ja ominaisuuksiltaan hyvin vaihtelevan joukon.

Valtioneuvoston linna Helsingissä ilmentää valtion keskushallinnon koko virastohistoriaa. rakennuksen vanhimpiin osiin mahtui aikanaan koko keskushallinto, jonka kasvaessa rakentamista jatkettiin alkuperäistä rakennussuunnitelmaa soveltaen koko korttelin laajuuteen. vaikka työskentelytavat ovat aikojen saatossa muuttuneet, pian 200-vuotias rakennus palvelee tänäkin päivänä ajanmukaisesti modernin valtion keskushallintoa. Kuva: Pekka Lehtinen, Museovirasto.

Kulttuurihistoriallinen strateginen kiinteistövarallisuus
Jotkut kiinteistöt voidaan luokitella strategisiksi yksin kulttuurihistoriallisin perustein, myös vaikka ne on jo käytön puolesta tarpeen säilyttää valtiolla.

Jokaisella valtion rakennuksella on merkitys osana valtion kiinteistövarallisuuden kokonaisuutta. Kohteiden arkkitehtuuria ja yksilöllisiä piirteitä on arvioitava laajemmassa yhteydessään, osana valtion rakennustoimintaa ja valtion toiminnan historiaa. Yksittäisten kohteiden merkityksen suhteuttamiseksi tarvitaan tutkittua ja kokonaisvaltaista tietoa valtion rakennusperinnöstä ja siihen sisältyvistä kokonaisuuksista.

Kiinteistönhaltijat ylläpitävät ja kehittävät näkemystään valtion kiinteistöomaisuuden kulttuurihistoriallisesta kokonaisuudesta yhteistyössä Museoviraston kanssa. Tietoa on tarpeen kartuttaa pitkäjänteisesti ja laaja-alaisesti keräämällä ja tallentamalla niin yksittäisistä kohteista kuin laajemmista kokonaisuuksista saatavia tutkimuksia ja selvityksiä. Siihen sisältyen voidaan selvittää valtakunnallisesti muun muassa yksittäiseen toimialaan liittyvää rakentamista (sektori-inventointi), tiettynä aikakautena toteutettua rakentamisen ohjelmaa tai rakennustyyppiä.

Kun kiinteistökohteella todetaan olevan kulttuurihistoriallinen strateginen merkitys, sille on myös määriteltävissä sen säilymiseksi välttämättömän hoidon tavoitteet ja resurssitarpeet.

Valtion kiinteistönhoidon keskeiset elementit

Pitkäjänteinen käyttö
Kiinteistönhoidon tavoitteena on, että rakennus säilyy käyttökunnossa. Kun rakennus on sille luontevasti sopivassa käytössä, on kiinteistönvaltioneuvoston hoidon järjestämiselle yleensä hyvät edellytykset.

Kohtuullisesti mitoitetussa käytössä tilat joustavat tarpeiden muuttuessa. Rakennuksia käyttävät organisaatiot voivat ajan kuluessa muuttaa työtapojaan ja kokoaan. Silloin kestävän hoidon olennainen kysymys on, miten valtio kykenee kehittämään kunkin kiinteistönsä käyttöä joustavasti, rakennuksen kantokyvyn mukaan.

Sisäpihoja kiertävät sivukäytävät ovat turun akatemiatalon alkuperäisen arkkitehtuurin piirre, joka on jäsentänyt ”uusienkin” käyttäjien tilankäyttöä. Hovioikeus on toiminut rakennuksessa 1830-luvulta alkaen, kun yliopisto oli turun palon jälkeen siirretty Helsinkiin. Kuva: Pekka Lehtinen, Museovirasto.

Rakennus ei ole käyttäjiensä kulutustavaraa. Sitä tulee säilyttää ja ylläpitää myös tulevia käyttäjiään varten. ylläpidolle on järjestettävä riittävät edellytykset, jotta niin sanottua korjausvelkaa ei vuosikymmentenkään saatossa synny.

Rakennuksen käytön, ylläpidon ja talouden yhteensopivuutta tulee säännöllisesti seurata ja tarpeen mukaan kehittää. Siihen tarvitaan rakennuksen käyttäjiä, ylläpitäjiä, kiinteistön omistajia sekä suunnittelun ammattilaisia.

Ikä saa näkyä. Iästä johtuva patina ei ole korjaamista vaativa piirre. Suomenlinna C28 Pirunkirkko. Kuva: Arttu Kokkonen, Suomenlinnan Hoitokunta.

Pitkäjänteisen hoidon on perustuttava rakennuksen yksilöllisiin ominaisuuksiin. On ymmärrettävä arkkitehtuurin ja sen yksityiskohtien merkitys, toimintaperiaate ja toimivuus. Kiinteiden rakenteiden ja materiaalien lisäksi on arvioitava teknisiä järjestelmiä, toimintoja ja ominaisuuksia. On tärkeä ymmärtää miten rakennus kokonaisuutena toimii, esimerkiksi miten sisäilma tulee tiloihin, millaista se on, miten ulkoseinät eristävät lämpöä, miten käyttäjät kokevat tilan. Rakennukseen voi liittyä esimerkiksi sen sijainnista, olosuhteista ja käytöstä johtuvia erityistarpeita. Jos teknisiin toimintaperiaatteisiin tai ominaisuuksiin suunnitellaan muutosta, on todellinen käyttötilanteessa toteutuva lähtötilanne ensiksi selvitettävä havainnoin, mittauksin ja tutkimuksin.

Hoidon suunnittelun kannalta on tärkeää, että kohteen dokumenttitiedon järjestelmällinen tallentaminen ja säilytys on järjestetty pysyvällä tavalla. ⁽⁴⁾ Arkkitehtuurin ominaisuuksia, kuntoa tai siihen tehtyjä korjaus- ja muutostoimenpiteitä koskevat dokumentit säilyttävät merkityksensä vuosikymmeniä. Eri aikojen kuntotutkimuksia ja korjaushistoriaa tarkastelemalla saadaan tietoa rakennukselle ominaisista vaivoista ja korjaustarpeista. Tietoa on oltava saatavilla silloin kun sitä tarvitaan. Toimenpiteen tai hankkeen suunnittelu on aina aloitettava kohdetta koskevan tiedon kokoamisesta. Tarvittaessa tieto voidaan koota suunnittelua varten selvitystyöllä.

Korjaushanke voi olla tuloksiltaan kestävä, vasta jos siinä huolehditaan kohteen säännöllisessä hoidossa tarvittavan ylläpito- ja korjaustiedon järjestämisestä saataville. Tutkimukset, selvitykset, analyysit, suunnitelmat ja raportit tulee tallentaa kiinteistön aineistona pysyvästi säilytettäviksi. On myös syytä varmistaa, että hoidon kirjanpito (huoltokirja) toimii tarkoituksenmukaisesti.

Rakennuksen kanssa jatkuvasti tekemisissä olevat henkilöt ovat tärkeä tietovaranto. Käytön ja ylläpidon kokemusten kautta kertyy sellaista olennaista ja kokonaisvaltaista tietoa, jota on vaikea tavoittaa erikseen tutkimalla.

Rakennuksen käyttö- ja hoito-ohjeisiin on aina hyvä sisällyttää esitys rakennuksen historiasta ja merkityksestä sekä nykyisestä käytöstä ja hoidon linjauksista. Rakennuksesta kertominen välittää viestiä kohteen erityisyydestä ja arvokkuudesta. Esimerkiksi siivouksen järjestämisessä on tärkeää kertoa rakennuksen historiallisesta luonteesta ja mahdollisista erityisistä hoidon kohteista, kuten
taideteoksista, arvokkaista pinnoista ja herkistä materiaaleista.

Säännönmuksinen ylläpito

Säännönmukaisen ja pitkäjänteisen kiinteistön ylläpidon koordinointi vaatii käytännössä välttämättä huoltokirjan.

Huoltokirjan laatii yleensä tehtävään erikoistunut konsultti, mutta kohteeseen perehtyneiden suunnittelijoiden ja ylläpitohenkilökunnan on syytä tukea tekemistä. Jotta rakennus kokonaisuutena säilyy hyvässä kunnossa, on huoltokirjan vastattava kohderakennuksen yksilöllisiä ominaisuuksia. Käytössä huoltokirja tulee viimeistellä toimivaksi yhteistyössä huoltokirjan käyttäjien kanssa.

Huolto ja kunnossapito kuuluvat rakennuksen arkeen. Kuva: Pekka Lehtinen, Museovirasto.

Huoltokirja kattaa suuren määrän ylläpidon kohteita ja kokonaisuuksia. Se antaa ohjeita päivittäisestä käytöstä ja hoidosta koko elinkaaren aikana harvoin tarvittaviin korjauksiin. Huoltokirjan keskeinen merkitys on kaikkien osatekijöiden sovittaminen yhteen rakennuksen pitkäaikaista säilymistä toteuttavaksi kokonaisuudeksi.

Huoltokirjaan ohjelmoidun ylläpidon tulee huomioida kaikki arkkitehtuuriin kuuluvat elementit, niin rakenteet ja materiaalit kuin tekniset järjestelmät. Rakenteiden käyttöikä asianmukaisesti
hoidettuna voi olla moninkertainen järjestelmien osiin nähden. Talotekniikan järjestelmien pitäminen toimivina on tärkeää. Uudet järjestelmät ovat yleensä vanhoja kookkaampia (ja usein myös lyhytikäisempiä). Päätös teknisen järjestelmän uudistamisesta voi hyväkuntoisessakin rakennuksessa johtaa siihen, että uuden tekniikan mahduttamiseksi paikoilleen tilat joudutaan rakentamaan suurelta osaltaan uudelleen.

Rakennuksen osia ja järjestelmiä tulee voida kunnostaa tai uusia paikallisesti kevyin järjestelyin. Turhia korjaushankkeita voidaan välttää, jos tämä huomioidaan jo tilojen suunnittelussa, toteutuksessa ja ylläpidon ohjeistuksessa.

On tärkeää seurata pitkällä aikavälillä, että rakennus toimii kokonaisuutena tarkoituksenmukaisesti. Sen arvioiminen on viime kädessä ihmisen tehtävä. ylläpitohenkilöstön kokemuksen ja osaamisen jatkuvuudesta on syytä huolehtia.

Ylläpitoon kuuluvat myös sellaiset vaurioista ja virheellisistä rakenteista juontuvat korjaukset, joita ei ole huoltokirjassa voitu ennakoida ja ohjelmoida. Korjaustarpeet voivat ilmetä ohjelmoitujen tarkastusten kautta tai asiantuntevasta havainnosta.

Vaurioitumisen syyn selvittämisessä, ehkäisevien keinojen määrittelyssä sekä rakenteiden ja materiaalien muuttamisessa on aina käytettävä erityisalan suunnitteluammattilaista. Pitkällä aikavälillä rakennuksessa tulee tehtäväksi monia pienempiä paikallisia korjauksia ja muutoksia. Hoidon jatkuvuuden kannalta on eduksi, jos niissä voi käyttää esimerkiksi  vakiosuunnittelijoita ja -urakoitsijoita, jotka jo ennestään tuntevat kohteen ja sen hoidon linjat.

Korjauksissa noudatetaan säilyttävää korjaustapaa kohteeseen perehtyvine suunnitteluineen ja toimenpiteiden dokumentoimisineen. Korjauksissa pyritään käyttämään alkuperäisiä materiaaleja, rakenneratkaisuja ja toteutustapoja.

Riittävän ajoissa toteutetuilla korjauksilla vältytään suurilta ja kalliilta korjaushankkeilta. Niin sanottujen vuosikorjausten puitteissa tehtäviin korjauksiin on syytä olla saatavilla riittävät taloudelliset resurssit ja osaavat tekijät.

⁽¹⁾ Kulttuuriympäristöstrategia 2014–2020, Valtioneuvoston periaatepäätös 20.3.2014. Tavoitetila vuodelle 2020/ toimenpide-ehdotus 10: Kulttuurihistoriallisesti arvokkaita valtion omistamia rakennuksia, kulttuurimaisemia ja arkeologista kulttuuriperintöä vaalitaan ja hoidetaan niin että ne välittävät tietoa vastuullisesta ja suunnitelmallisesta omistajuudesta.

⁽²⁾ Yhteinen tulevaisuutemme. ympäristön ja kehityksen maailmankomissio raportti 1988: ”Kestävä kehitys on kehitystä, joka tyydyttää nykyhetken tarpeet viemättä tulevilta sukupolvilta mahdollisuutta tyydyttää omat tarpeensa.” Tulevien sukupolvien hyvän elämän edellytysten turvaamineen sisältyy kestävän kehityksen näkökulmaan. Kulttuurinen jatkuvuus on kestävän kehityksen tärkeä osa-alue.

⁽³⁾ VM periaatepäätös valtion kiinteistöstrategiasta 21.12.2010: ”Valtion kokonaisedulla tarkoitetaan taloudellisten vaikutusten lisäksi myös sosiaalisia, ympäristöllisiä ja kulttuuriperinnön vaalimiseen liittyviä seikkoja sekä muita yhteiskunnallisia näkökohtia, kuten yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, elinkaariajattelua, kestävää kehitystä, energiatehokkuudenedistämistä sekä toimivia kiinteistömarkkinoita.”

⁽⁴⁾ Katso esimerkki Säätytalon hoidosta sivuilla 77–80.

Lähteet ja kirjallisuus

Kulttuuriympäristöstrategia 2014–2020. Valtioneuvoston periaatepäätös 20.3.2014.

Rakennusperintökohteen selvitys ja raportti. Eurooppalaisen standardin EN 16096:2012 ”Conservation of cultural property. Condition survey and report of built cultural heritage” suomennos SFS-EN 16096.
Suomen standardisoimisliitto SFS 2015.

Talon tarinat – Rakennushistorian selvitysopas. Toim. Marja Sahlberg. Museovirasto, Rakennushistorian osasto 2010.

Valtion rakennusperinnön vaaliminen. Museoviraston rakennushistorian osaston julkaisuja 19. 1997.

Valtioneuvoston periaatepäätös valtion kiinteistöstrategiaksi 21.12.2010. VM/2404/00.00.02/2010.

Valtioneuvoston periaatepäätös valtion toimitilastrategiaksi 18.12.2014. VM/2544/00.00.02/2014.

Yhteinen tulevaisuutemme. ympäristön ja kehityksen maailmankomission raportti. Suom. toim. Risto Rautiainen et.al. Helsinki: Valtion painatuskeskus. 1988. (Komission puheenjohtaja: Gro Harlem Brundtland.)